【不動産登記】
不動産登記とは、主に土地や建物の不動産について、どこのどんな土地や建物が、どこの誰の物であるかを国の機関である法務局に記録する制度です。
この記録は公開されており、所定の料金を支払えば誰もがその記録内容を見ることができます。
この法務局に記録する手続きを、依頼を受けて代理で行うのが司法書士です。

（相続登記とは）
不動産（土地、建物）の登記名義人となっている方が亡くなった場合、相続が開始し、相続人に所有権が移ることとなります。
しかし、その不動産を相続人の名義に変更するためには「相続登記」という手続が必要になります。

相続登記の種類
遺言書による相続登記
亡くなられた方が遺言書を遺しておられた場合には、その内容に沿って相続登記をすることとなります。

遺産分割協議による相続登記
相続人の全員で話し合いをして、全員の合意により相続人の１名または数名の名義に変更する方法です。
この方法で登記をするには、遺産分割協議書を作成する必要があり、協議書には相続人全員の実印による押印と、印鑑証明書の添付が必要となります。

法定相続分による相続登記
上記の遺言書も遺産分割協議もない場合には、法定相続分（民法で定められた相続割合）による相続登記をすることとなります。
よって、この場合の不動産の名義は、相続人全員の共有名義となります。

相続登記はいつまでにする必要があるのか
相続登記には、「いつまでにしなければならない」という期限はありません。
しかし、その不動産を売却したり、金融機関 からその不動産を担保に融資を受ける場合には、亡くなられた方の名義のままではそれらの手続をすることは出来ず、まず前提として、相続登記を済ませる必要があります。

特に、不動産を売却しようと考え、高値で買ってくれる人が見つかったが、相続登記をしていなかったため、同手続をしている間（通常１ヶ月程度）に買い手の事情が変わり、話が流れてしまった。ということがありますので、ご注意下さい。

また、相続登記を長期間放置することとなると、次のような事態が生じる恐れがあります。

新たな相続の発生
相続人がさらに亡くなり、新たな相続の発生によって相続人の数が増えてしまうことがあります。
このような状態になると、いざ遺産分割協議をして不動産を誰の名義にするかを決めようとしても、日頃交流のない相続人との間での話し合いとなり、協議がまとまらなくなることが多々見受けられます。

相続人の判断能力の低下
遺産分割協議をするあたっては、協議に参加する相続人が協議の内容を理解、判断できる状態でなければなりません。
相続の発生から長期間が経過し、相続人の中に認知症等によって判断能力が低下した方がおられる場合、もはやその方が協議に参加することはできず、ご本人の代わりに協議に参加する人（成年後見人等）の選任を家庭裁判所に申立てる必要が生じます。

相続人の行方不明
遺産分割協議は、相続人全員でしなければなりません。
まれなケースではありますが、何らかの事情で相続人が行方知れずとなり、全く連絡が取れなくなってしまった場合でも、その相続人を除いてした遺産分割協議には効力がありません。
このような場合には、行方不明の相続人に代わって協議に参加する人（不在者財産管理人）の選任を家庭裁判所に申立てる必要が生じます。

相続登記に必要な書類の廃棄
相続登記に必要な書類（戸籍謄本や住民票）には保存期間が定められており、その期間を過ぎた書類は役所で順次廃棄されてしまいます。
書類が破棄されて揃わない場合、それによって登記手続きが不可能になるということは通常ありませんが、余計な手間や費用が掛かることとなります。

このような事態にならないためにも、なるべく早く手続されることをお勧めいたします。

（贈与登記とは）
不動産を生前に贈与する際に必要となる登記です。
贈与には必ず贈与税の問題が関係してきますので注意が必要です。
一方、先に亡くなるであろう方の財産を生前に減らすことにより、相続税の対策として有用な場合もあります。

贈与税の控除や特例について
暦年課税
財産をもらう人が、1年間（その年の1月1日から12月31日までの間）にもらった財産の合計額から、基礎控除額として110万円を控除した額に対して、贈与税がかかります。
1年間にもらった財産の合計額が、基礎控除110万円以下であれば贈与税はかかりません。
相続時清算課税
生前に贈与をした場合には、贈与税は軽減しますが、その代わりに相続をするときに、贈与された財産と、相続された財産をプラスした額に対して相続税がかかるという制度です。
贈与税の額は、贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額（限度額：2,500万円。ただし、前年以前において、既にこの特別控除額を控除している場合は、残額が限度額となります。）を控除した後の金額に、一律20％の税率を乗じて算出します。
次の年齢条件（贈与年１月１日現在の年齢）があります。
贈与する人　：６５歳以上の親
贈与される人：２０歳以上の子（子が亡くなっているときは孫も対象者となります。）
住宅資金贈与の場合には、親の年齢は問いません。
相続時精算課税は、受贈者である子それぞれが贈与者である父、母ごとに選択できますが、いったん選択すると選択した年以後贈与者が亡くなった時まで継続して適用され、暦年課税に変更することはできません。

夫婦間贈与の特例（配偶者控除）
結婚してから２０年以上たった夫婦につき、配偶者に居住用財産を贈与しても２０００万円（基礎控除も含むと２１１０万円）までは贈与税がかかりません。
次の適用条件があります。
婚姻期間が２０年以上であること。
贈与財産が居住用の土地や家屋であること （これらの取得資金の贈与も含まれます）
贈与を受けた年の翌年３月１５日までに贈与を受けた土地や家屋に実際に居住し、その後も引き続いて居住する見込みであること

（売買の登記とは）
不動産の売買契約が成立した場合に土地・建物を売主名義から買主名義に変更する登記です。
不動産を売買する場合、通常は代金の支払いとともに所有権が移転するというように約束をしてますので、残代金支払日に登記申請をすることとなります。

不動産を売買する場合、一般的には、不動産の仲介業者を通じて様々な手続を行い、最後に仲介業者と司法書士立会いのもと、売主と買主が、書類や鍵などの引渡しと代金の支払い（決済）を行い、速やかに司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行うこととなります。
また、親しい間柄（親族間や友人、賃貸人と賃借人など）での売買で、不動産の仲介業者を通さない場合、当事務所では売買契約書の作成から購入日当日の代金決済まで、安全に取引ができるようすべての過程に関与させていただきます。
ぜひ一度ご相談ください。

（抵当権抹消登記とは）
金融機関から住宅ローンの融資を受けた場合などは、不動産（土地・建物）に抵当権が設定され、その旨の登記（抵当権設定登記）がなされています。
ローンの返済が終わることにより抵当権は消滅しますが、登記（抵当権設定登記）に関しては、登記申請をしない限り消えることはありません。
この抵当権の登記を消す（抹消する）手続が「抵当権抹消登記」です。

　ローンを完済しても自動的に抵当権抹消登記がされることはありません。また、金融機関が勝手に抵当権抹消登記をやってくれるということもありませんのでご注意下さい。

抵当権抹消登記はいつまでにする必要があるのか
抵当権抹消登記には、「いつまでにしなければならない」という期限はありません。
しかし、ローンを完済により金融機関から渡される（または送付される）書類の中には、３ヶ月の有効期限のあるものが存在します。
出来るだけその有効期限内に手続されることをお勧めします。

　また、不動産を売却したり、金融機関からその不動産を担保に再度融資を受ける場合、抵当権の登記が残ったままでは通常それらの手続をすることは出来ず、事前に抵当権抹消登記を済ませる必要があります。

その他、抵当権抹消登記を放置すると、次のようなことになり、余計な費用や手間がかかることがあります。

書類の有効期限切れ
上記のとおり、金融機関より渡される書類の中には有効期限のあるものが存在し、有効期限を経過すると同じ書類を再取得する必要が生じます。
金融機関の代表者の交代
金融機関の代表者が交代することにより、金融機関に書類を作り直してもらう必要が生じる場合があります。
金融機関の合併や解散
金融機関に合併や解散が生じた場合には、新たな書類が必要となり、場合によってはかなり複雑な手続となることがあります。
書類の紛失
金融機関より渡された書類を紛失すると、もう一度書類をもらい直す必要があり、登記手続きにも余計な手間が掛かります。
このような事態にならないためにも、出来るだけ早く手続されることをお勧めいたします。

（財産分与の登記）
協議離婚・裁判離婚を問わず、離婚の一方当事者は相手方当事者に対して財産の分与を請求できます。ただし、財産分与は離婚時から２年を経過したら請求することはできません。
離婚の際に不動産名義を譲り受けることになった場合、登記名義を変更する財産分与の登記をする必要があります。

財産分与の登記はいつまでにする必要があるのか
財産分与の登記に期限はありません。しかし、財産分与の登記をしないでそのまま放置していると、以下のような問題が生じることがあります。

相手方が不動産を処分してしまった
登記名義が相手方にある間は、事実上相手方に登記申請権限があるため、対象物件を第三者に贈与して第三者の名義にしたり、対象物件に抵当権を設定して金融機関から融資を受けたりすることが出来ます。
このような事態になった場合、上記の第三者や金融機関に自分の権利を主張できなくなってしまいます。
相手方との連絡が取れなくなった
財産分与の定めのある調停調書などがない場合、登記をするにあたって相手方の協力が必要となります。